今日不動産投資をスタートすると決意したあなたの為の用語解説です。
不動産投資を始めるには基礎用語を理解している必要があります。
その意味とちょっとしたニュアンスも覚えておいてください。
あ行
アパートローン
融資割合・金融機関・金利など、全てパッケージ化されている融資商品。
サラリーマン向けのものが多いです。
多くの地方銀行で商品が用意されています。
不動産投資を始めるに当たって、まずアパートローンから融資を受けるというのが
通常の流れです。
RC(アールシー)
建物の構造の種類の一つで、「鉄筋コンクリート」
鉄筋を縦･横の格子状に組み立て、型枠という木製枠で鉄筋を囲み、その中に隙間なくコンクリート流し込み作られた建物。法定耐用年数は、47年です。
→ 詳しくは「建物の構造について」を参照してください。
SRC(エスアールシー)
建物の構造の種類の一つで、「鉄骨鉄筋コンクリート」
鉄筋コンクリートに、鉄骨を内蔵させた建築構造。比較的小さい断面で、強い骨組を作ることができ、
風力・地震などの外力にも強く建物です。その反面、柱と梁が太くなり、居室の内部空間がやや狭く感じるというデメリットもあります。法定耐用年数は、47年です。
→ 詳しくは「建物の構造について」を参照してください。
オーバーローン
物件価格以上、購入経費なども含めてローンが下りること。
普通の金融機関では、オーバーローンが下りることはまずありません。一部業者の方で、「うちでしたら金融機関からオーバーローンを引っ張れますよ」と囁く方がいます。気を付けた方がいいです。
か行
キャッシュフロー (CF)
一年間不動産経営をして、純粋に手元に残るお金のこと。
計算の方法
キャッシュフロ=税引き後利益-返済元金+減価償却
*税引き後利益とは、年間家賃収入から返済利息・経費・税金を差し引いた金額です。
初心者が陥る失敗例として、月々の家賃から月々のローン返済額を引いたらプラスになっているので
安心して物件を購入し不動産経営をスタートしたところ、実際のキャッシュフローを計算したら
マイナスだった。1年後そのことに気付く。ということがあります。
最初の物件を購入する際、キャッシュフローがプラスになるか計算してください。
分からなければ、不動産業者にお願いすれば、きっちり計算してくれます。
軽量鉄骨
建物の構造の種類の一つ。
建物の主要な構造体・骨組に鉄製・鋼製の部材を使っている建物で、
厚さ６㎜未満の鋼材の場合を軽量鉄骨という。
法定耐用年数は、軽量鉄骨が27年、重量鉄骨が34年です。
→ 詳しくは「建物の構造について」を参照してください。
減価償却費
建物の取得価格なちどを購入時に一括経費にせず、毎年少しずつ経費計上する制度。
建物や機械設備など，企業が長期間にわたって利用する資産を購入した場合，
その購入価額をいったん資産として計上した後，当該金額を資産の耐用年数にわたって規則的に費用として配分される金額。
過去の投資額を経費計上とするため、購入後は現金収支の伴わない経費となる。
簡単にいうと、出費していないのに経費計上できるのです。
合法的に会計上の利益を少なくでき、節税対策ができます。
「減価償却は不動産経営の切り札」であるとこを覚えておいてください。
広告費(AD)
入居者を見つけた業者に支払われる報酬。
入居者を見つけた仲介会社にオーナーが規定の不動産仲介手数料以外に支払う報酬のことを言います。
地域差があって、札幌は広告費が高いと言われています。また関西地区では「広告費は当然の常識」という認識の地域もあります。
首都圏ではそこまで強く広告費は求められませんが、ないよりあったほうが客付け業者は一生懸命入居者を探してくれます。
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さ行
サブリース
別名(一括借り上げ・空室保証) 毎月一定の家賃を不動産管理会社が保証してくれるサービス。
管理手数料は通常より高めになりますが、空室が出ようが、毎月一定の家賃が入ってくるので確実。
ただし、手数料や家賃は数年ごとに契約見直しとなるのでその都度月々の返済額と見比べながら
事業計画を立てる必要があります。
鉄板経営を目指す大家さんで、所有物件全てサブリース契約をして確実に利益を上げている
大家さんもいます。空室が怖い大家さんには、有効な手段です。
サラリーマン銀行
俗称です。サラリーマン大家銀行ともいいます。サラリーマンだからという理由で不動産投資のための融資に積極的な銀行。
2015年2月現在。「オリックス銀行」「スルガ銀行」「ジャックス」「ソニー銀行」「静岡銀行」「イオン銀行」「SBJ銀行」ら
→ サラリーマン銀行に関する記事はこちら
重量鉄骨
建物の構造の種類の一つ。建物の主要な構造体・骨組に鉄製・鋼製の部材を使っている建物で
厚さ６㎜以上の鋼材の場合は重量鉄骨という。
法定耐用年数は、軽量鉄骨が27年、重量鉄骨が34年です。
→ 詳しくは「建物の構造について」を参照してください。
属性
金融機関・不動産業者から見て、あなたの経済的・社会的背景のことを言います。
「属性がいい、悪い」「属性が高い、低い」という表現をします。
50歳の男性で、年収3000万の一部上場企業の管理職。妻一人子供2人。
この方を金融機関は、「属性のいい方ですから、何とか融資の方頑張りますよ」と言います。
40歳の男性で、年収300万のサラリーマン。転職歴2回、独身。
この方に金融機関は、「属性が低いですね」と口に出しては言いませんが、融資は厳しくなります。
一般的に、属性の資料となるもは、
〔信用情報〕借入の状況・残債・返済状況・遅滞の有無など信用情報
〔勤務先情報〕会社名・部署・職種・役職・会社住所・℡・勤続年数・定年
〔住居情報〕持家か賃貸か
〔家族構成〕氏名・続柄・生年月日・同居・同居でない場合の住所
〔収入〕直近３年の年収は？
〔金融資産〕預金・株・保険・確定拠出年金など
〔奥様の情報〕会社名・勤続年数・年収
などと言われています。
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た行
団体信用生命保険(団信)
ローンの返済途中で死亡した場合に、保険会社が残りのローンを支払う保険。
奥様が不動産購入に反対の場合、この団信の説明をして
「俺が死んだらローンがちゃらになって、ローンがない不動産がお前に残るんだよ」と説明すると、奥様の目がキラリ輝きます。(笑)
な行
日本政策金融公庫
財務省所管の特殊会社。株式会社日本政策金融公庫
株式会社日本政策金融公庫法に基づいて2008年10月1日付で設立されました。前身は、国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫。「政策公庫」（せいさくこうこ）「日本公庫」（にっぽんこうこ）などと略して呼ばれます。不動産投資でも融資可能です。
→ 日本政策金融公庫に関する記事はこちら
は行
フルローン
銀行からの融資で、物件価格全てにローンが下りること。
以前はメガバンクでもフルローンが出た場合もありましたが、
現在はほとんどありません。一度の融資積極的地方銀行がフルローンを出す場合があります。
投資家の本音としては「フルローン出してほしい」と思っているでしょうが、
絶対に銀行員の前でそんなこと言ってはいせません。融資相談は、大人の交渉が必要です。
プロパーローン(別名「事業ローン」)
案件ごとに、融資期間・金利などをまとめていくオリジナルオーダーメイドローン。
地主さんや法人を対象としている。アパートローンから比べると、融資期間も長く金利も低い傾向にあります。
不動産投資家は、まずはアパートローンでスタート。数を増やして法人を設立。
その法人でプロパーローンを借りて物件を増やす。という流れが理想。
ま行
木造
建物の構造の種類の一つで、日本の伝統的な工法の建物です。
日本の風土にマッチしており、昔からある一般住宅・アパートは木造です。法定耐用年数は22年です。
→ 詳しくは「建物の構造について」を参照してください。
や行
ら行
リバースモーゲージローン
自宅を担保にして融資を受けられるローン
（Reverse mortgage）「リバースモーゲージ」「リバースモーゲッジ」とカタカナ表記する場合もあります。自宅を担保にした年金制度の一種で自宅に住みながら収入を得ることができます。お子さんがいらっしゃらない高齢者や、お子さんがご自宅を相続する意思のない場合、ご本人が死ぬまでご自宅に住みながらローンを受け、亡くなられた後は自宅の抵当権が行使されて売却、金融機関に返済となります。ある意味ご自身のご資産を死ぬまでに有効的に使用するシステムですね。
→ リバースローゲージローンに関する記事はこちら
ローン特約
ローンが下りなかった契約を白紙に戻せる約定。
金融機関やローン会社からの融資を前提として不動産を購入する場合に、予定していたローンが不成立になると、
不動産の購入ができなくなる可能性があります。
そこで、予定していたローンが不成立になった場合は、売買契約を白紙に戻すことができるといった特約を
売買契約書の条項に盛り込むことがあります。
これが「ローン特約」です。ローン特約により売買契約が解除となった場合には、売主は買主から既に支払われた金員を無利息で返還することになります。
わ行
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