2018年問題と2019年問題

不動産市況のサキヨミをしてみましょう。

不動産業界が直面する2018年問題と2019年問題についてです。

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不動産投資家の方々と話をしていて最近よく耳にする話は、

「物件の価格が上がってしまって買えなくなった」
「いつまであがり続けるのだろう?」
「2020年のオリンピックまではずっとこんな状態が続くのだろうか?」

こんな声です。

2020年の東京オリンピックが節目になっていることは間違いありません。
ロングスタンスで見ると、2020年に向かって右肩上りに推移するでしょう。
各種メディアが報じている通りだと思います。

しかしその右肩上がりの中でも、緩やかな揺り戻しがあるのではという見方です。

その揺り戻しを起こさせるであろう要因が【2018年問題】と【2019年問題】なのです。

2018年問題

日本の人口の話です。

日本の将来を担う18歳人口が、減り始めるのがスバリ「2018年」です。
18歳と言えば、「大学・短大・専門学校への入学」または「社会人デビュー」の年齢です。

かくいう私も大阪から東京に大学進学で状況したのが30年前の18歳の時でした。

その18歳人口が減り始める。

現在でも大学飽和の状態ですから、2018年以降の大学の経営が心配されています。

2018年問題でどうなるのか?

「18歳人口減少」→ 「学校への入学者は減る」→ 「働き手が減る」→ そして

一人暮らしをする人が減る

ワンルームマンションやアパートの需要と供給のバランスが今以上に崩れて、不動産経営はさらに難しくなり経営自体を撤退する方も出てくるかもしれません。
そうなると、不動産価格にも影響が出ることでしょう。

ますます不動産賃貸業には、適格なスキルと努力が求められる時代が来ることでしょう。

また国立社会保障・人口問題研究所が2013年に発表した推計によりますと、日本の世帯総数は、2019年の5307万世帯でピークを迎え、2035年には4956万世帯にまで減少すると見込まれているそうです。
すでに日本の人口は減少を始めていますが、世帯総数がかろうじて増加していたために、住宅市場規模の縮小は抑えられてきました。ところが2019年を境に、その世帯総数も減り始めるのです。

2018年に18歳人口減少。
2019年に世帯数減少。

そして2019年もうひとつ大きな問題が予測されます。

2019年問題

『東京オリンピックの前に、物件を売り抜けたい』そうお考えの方も多いでしょう。日本人投資家の方は「長期保有でインカム狙い」の方もいらっしゃると思いますが、外国人投資家はとほとんどが「出口(キャピタルゲイン)」を狙っているといってもいいでしょう。
外国人投資家は、2020年オリンピックの前に物件の売り抜けのタイミングを虎視眈々と狙っています。

では最良に売り抜けるタイミングはいつなのか?

それが2019年なのです。

外国人投資が日本の不動産を買い始めたのは、2013年・2014年ごろと言われています。

そう第二次安倍政権がスタートしアベノミクスが始まったころですね。

ここで税金のお話です。日本の税制では、短期譲渡と長期譲渡では税率が違います。

分かりやすく言うと、不動産を購入して5年以内に売却した場合(短期譲渡)の税率は39%
不動産を購入して5年以上経って売却した場合(長期譲渡)の税率は21%

となりますと、2013、2014年頃日本の不動産を購入した外国人投資家がキャピタルゲイン(売却益)を狙うために彼らが物件を売りに出すのは、5年後の2018年,2019年頃ということになる訳です。

2019年、不動産が一気に売られて供給過剰となり、不動産価格は一旦下がるのではないかという見方です。

この5年の長期譲渡を鑑みた外国人投資家の動きを含めて「2018&2019年問題」という言い方ももあります。最近では、こちらの方が一般的ですね。

2020年に向けて、いろんな波が出てきそうです。

アンテナを張っていきましょう!
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