2020年以後、不動産は大暴落するのか?

最近セミナー終了後に、参加者からよく受ける質問です。

「今は不動産バブルですか?」
「このバブルはいつかは、はじけるのでは?」
「オリンピックが終わったら、不動産価格が大暴落するのでは?」

心配する気持ち、よくわかります。

私も平成のバブルを経験していますし、バブル崩壊も経験しています。ですから、あんな悲劇は二度と体験したくないです。

現在の、不動産価格は上昇しています。

銀座五丁目の不動産路線価も平成4年のバブルの価格を大きく上回っています。

ということは、「またいつか、はじける時が・・・・」

そう考えてしまうのも、無理もありません。

しかし、平成バブル時と今の不動産盛況時とは、その中身が大きく違います。

まず、平成パブル時ですが、日本の不動産を支えていたのは日本の企業でした。現在と同じように金融機関が不動産投資に積極的スタンスを取っており、当時は本業の業績が悪くても不動産投資に融資してくれました。それは何故かというと、当時の不動産投資の最終目的はキャピタルゲインだったからです。売却利益を得る目的でしたから、「不動産は上がり続ける」という神話のもと、金融機関は融資をし続けました。

そしてバブルが崩壊、不動産価格が暴落しました。

一方、今の不動産投資を支えるのは、日本の企業だけでなく、個人の投資家、そして海外の投資家です。現在、不動産投資に参加しているプレイヤーの狙いは、インカムゲイン。家賃収入です。つまり、利回り重視の投資です。

ということは、投資として成り立たない「利回り」となれば、商品として成立しなくなります。

ですから、物件価格は投資が成り立つ最低の利回り以上には上昇しないとも考えられます。

また現在の日本は、世界の中で最もイールドギャップが取れる国です。

イールドギャップとは、投資利回りから調達金利を引いたものです。(正確に言えばイールドギャップは別の意味ですが、ここでは簡単にこう定義いたします)

このイールドギャップが世界の中でもっとも取れる今の日本の不動産に、世界の投資マネーが集まってきているのです。

安定性のある投資として日本の不動産が成熟している証拠です。

これからのことから分析できることは、今後、日本の不動産価格が極端な動きを見せるとは考えずらく、緩やかに価格の上昇、下落となると思われます。

そうなんです、

不動産バブルが一気に崩壊するということは考えにくいのです。

はいはい、当然、最悪のストーリーも想定しておく必要もあります。

それは、

日本の金利が一気に上昇する局面です。日本が何か大きな危機を迎え、長期国債をはじめとする金利が突然上昇することです。そうなると、イールドギャップが崩れ、外国人投資家は日本の不動産のうまみを感じなくなり、一斉に不動産を手放すかもしれません。

そうなれば、市場に売り物件が溢れ、不動産価格が急落する恐れがあります。

これは現実的ではないですが、いずれにしても、我々投資家に求められることは、
「金融機関の動き」「金利の動き」を注視していくことです。

何か、不穏な動きがあれば、またこのメルマガで情報を発信していきすね。


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