建ぺい率と容積率について

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今回は『建ぺい率』と『容積率』についてご紹介します。

『建ぺい率』とは、敷地面積に対する「建築面積」の割合です。簡単に言うと「土地のどれだけを建物用として使用できるか」を表す値です。例えば「建ぺい率50%の土地100㎡」であれば、50㎡までを建物として使用できることになります。建ぺい率の対象となる建築面積は「建坪(たてつぼ)」とも呼ばれ、建物を真上から見た時の水平投影面積を示します。一般的な2階建て住宅であれば、1階と2階の内の大きな方が建築面積になると捉えて良いでしょう。

『容積率』とは、敷地面積に対する「延べ床面積」の割合です。簡単に言うと「その土地にどれだけの床面積(合計)の建物を建てられるか」を表す値です。延べ床面積とは全てのフロア面積の合計を指し、例えば「容積率100%の土地100㎡」であれば《1階面積60㎡+2階面積40㎡=延べ床面積100㎡》を限度とした建物までを建設することができます。

この建ぺい率と容積率はセットになっていて、各自治体の都市計画によって定められています。その値は用途地域によって違い、一般的には建ぺい率が大きいほど「土地の利用価値が高い」とされています。容積率は50~1300%が範囲とされていますが、一戸建て住宅では地下や車庫の一定面積が除外されていたり、用途地域によっては住居混在の大規模建築物を建てる際に緩和されたりすることもあります。(ちなみに、現在建て替えが進んでいる大阪神ビルと新阪急ビルが国内最大の容積率2000%の建築物になるそうです。)

不動産投資家としては、物件選びの際に上記の2点に注意する必要があります。違法物件を回避しなくてはいけないからです。この場合の違法物件とは、建築基準に従っていなかったり、登記されていない建物があったりするものを指しますが、一番よく見かけるのは「容積率オーバー」の物件です。そのほとんどが後から建て増しを行っているものです。こういう物件に対しては基本的に銀行融資がつきません。購入も売却も困難になるため、多少魅力的であっても見送りが賢明です。ただ、『建ぺい率』『容積率』オーバーであっても売買に支障がない場合もあります。建築後に用途地域が変更になった物件です。これは違法物件にはあてはまりませんので、好条件であれば前向きに検討してみてもよいでしょう。


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