キャップレートとイールドギャップについて

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今回、紹介する『キャップレート』と『イールドギャップ』は共に不動産の評価を計る指標となるものです。数多の物件の中から自分に最適なものを見つけるための手段になりますから、しっかりと理解して物件選びに活かしてくださいね。

『キャップレート』とは「Capitalization Rate」を略した言葉で、「期待利回り」とも呼ばれます。最近では、そのエリアでの平均利回りのことをキャップレートと呼ぶ場合もあります。このキャップレートは立地エリアの特性や世の経済上状況で変化しますが、一般的に地域では東京等の都心や、物件用途ではオフィス・商業施設では低くなります。一見、キャップレートが高ければ良いという気もしますが、利回りの高さはリスクの高さを意味しています。この点が考慮されるため、キャップレートの低い不動産は評価が高く、キャップレートの高い不動産は比較的安価に設定されています。

『イールドギャップ』とは、物件の表面利回りと融資金利との差のことを示します。表面利回りが10%の物件に対して融資金利が2%の場合、10%-2%でイールドギャップは8%となります。このイールドギャップは不動産投資の判断基準のひとつとなります。2017年8月現在は、物件が高騰しているために表面利回りが下がっています。しかし一方で、融資金利が下がっているためにイールドキャップが広がっています。ですからまだまだ不動産投資に対して好条件が続いていると言えます。


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