表面利回りと実質利回りについて

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今回は「利回り」についてのお話です。

「利回り」とは、投資額(物件価格)に対する利益の割合です。株式投資にも不動産投資にも関連する言葉なので、耳にしたことがある方も多いと思います。実はこの「利回り」、二つの種類があります。時として投資初心者の落とし穴にもなり得る要素なので、その違いをしっかりと把握した上で、購入に役立てていただきたいと思います。

まずは、「表面利回り」です。

< 物件の年間収入 ÷ 投資額 >

この「表面利回り」は、年間収入を投資額で割ることで求められます。この数値は不動産屋さんでよく見るので、自分で計算する機会は少ないかもしれません。物件を絞り込むための、非常におおまかな目安として捉えてもらえると良いと思います。

次に、「実質利回り」です。

< 物件の年間収入 ― 管理のための諸経費> ÷< 投資額 + 購入時の諸経費 >

この「実質利回り」は、上記の「表面利回り」に諸々の経費を計上して求める割合です。経費の中にはエレベーター管理費や税金、不動産仲介料等も含まれるため、金額的にはなかなか大きなものになります。必然的に割合の数値は低くなりますが、その名の通り実質に近い利益率を求めることができます。

実際の収支に近いのは「実質利回り」になるため、不動産屋で紹介される「表面利回り」を基準にして「実質利回り」を算出することが重要です。一見の「表面利回り」の高さに心躍ったとしても、まずは、そこで一呼吸。物件の種別や状態によっても諸経費は変わってきますし、何より満室前提の計算式です。冷静な目と心で本当に魅力的な物件を見極めてください。


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