オーナーチェンジか空室か?(不動産投資)




不動産投資で、区分マンションに投資する場合は、「オーナーチェンジ」と「空室」という2種類の方法があります。

今日は、「オーナーチェンジ物件」と「空室物件」のお話です。

オーナーチェンジ物件とは、「入居者付き物件」のことです。すでに入居者のいる物件を前のオーナーから購入することをオーナーチェンジと呼びます。

オーナーチェンジの長所

最大の長所は、入居者がいる状態ですので、前のオーナーが受け取っていた家賃をそのまま受け取り続けることが可能です。融資を受けて物件を購入する場合は、オーナーチェンジ物件の方が安心感を持って物件を購入できることでしょう。

また、たまたま安い家賃で貸し出しているせいで、実力よりも低利回りになってしまっているオーナーチェンジ物件もあります。そのような物件は入居者が退去した後、適正な家賃に値上げして募集をかけることによって、高利回り物件に変身させることも可能です。

オーナーチェンジの短所

現状の家賃で「利回り〇%」と表示されてしまうため、高利回り物件であることがすぐにバレてしまいます。その意味で、掘り出し物件が出づらいと言えるでしょう。

次に、前のオーナーが対応しきれずに手放す物件の場合、不良入居者をそのまま引き継いでしまうことになります。これは厄介ですよね。

また、人が住んでいる状態では内装リフォームをしたり、家賃を値上げしたりする事が難しいため、退去するまで長ければ数年間も待つ必要があります。

さらに、たまたま高い家賃で貸せているおかげで高利回りになっている場合、現在の入居者が退去してしまうと、利回りが一気に下落することになります。

空室の場合の長所

空室の場合、自分で不動産屋さんに入居者募集を依頼し、入居申込が入るたびに審査を行うことができますので、自分の希望にあった属性の入居者を集めることが可能です。

次に、リフォームの自由度が高いファミリータイプの物件などは、購入して即リフォームすることによって、高利回り物件に変身させることができます。

また、空室は家賃が入るまで時間がかかるため、投資家が敬遠する傾向があります。そのため、時間をかけてじっくり価格交渉をすることができます。

空室の場合の短所

すぐに入居者が決まってくれれば良いですが、タイミングを外してしまうとなかなか入居者が決まらず、維持費だけがどんどん財布から出ていく状況になります。

次に、リフォームによって家賃を値上げできる見込みだったものが、実際にその通りの家賃がとれるかどうかは募集してみないと分かりません。挑戦した結果、実際にはなかなか決まらなかった、という失敗も考えられます。

結論

ということで結論を言いますと、まだ深い知識を持っていない初心者は、オーナーチェンジ物件からスタートされることをお勧めいたします。インカムが確約されている分、安心です。

逆にそれ相応の入居付けなどの知識を既に習得されていて、自分の力で優良入居者を見つけたい、という方は空室物件をお勧めいたします。

ちなみに私は、今のところ購入した区分物件は、全てオーナーチェンジ物件です。


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