一物四価 不動産の4種類の価格とは?

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不思議なことに不動産の値段は決まっていません。定価がないのが不動産です。「え?不動産屋でもらえる販売チラシには価格が表記されているじゃないですか?」そう、おっしゃる方もいるかもしれません。違います。マイソクと呼ばれる販売チラシにかかれている価格は、「売主が売りたい金額」です。買主が買いたい金額とは違います。売主が1000万円で売りたいとしてマイソクにかかれていても、買主が800万円で買いたいとなれば、ここから価格交渉か始まります。たとえば、900万円で両者が合意すれば、900万が価格となるのです。値段があってない、それが不動産なのです。この前提があるからこそ、不動産投資は儲かるのです。その仕組みをよく理解してください。投資の基本である、「安く買って高く売る」ことが簡単にできる世界なのです。
そもそも、不動産には4種類の暫定価格が存在いたします。「公示価格・基準価格」「路線価」「固定資産評価額」そして、「実勢価格」(実際に売買された価格)です。それぞれ見ていきましょう。

公示価格・基準価格

公示地価とは、国土交通省が全国に定めた地点(標準地といいます)を対象に、毎年1月1日時点の価格を公示するもので、平成28年は25270地点が対象になっています。公示地価は標準地を1平方メートルあたりの価格で表し、土地の水準となる価格です。取引価格を決める場合の一つの重要な指標として用いられます。
標準地は、国土交通省の土地鑑定委員会によって決められ、2人の不動産鑑定士が鑑定評価を行い、その結果を土地鑑定委員会が審査・調整して、最終的な正常価格として公示される流れです。3月末に公表され、市町村役場・インターネットで閲覧することができます。
基準地価は、「都道府県基準地標準価格(都道府県地価)」とも呼ばれ、国土利用計画法に基づいて、都道府県が不動産鑑定士の評価を参考に調査するものです。
毎年7月1日時点の全国の土地価格のことをいいます。公示地価と同様、1平方メートル当たりの価格で表されます。毎年9月に公表され、市町村役場インターネットで閲覧できます。公示地価が公表されて半年後に基準地価が公表されるために、公示地価の補完的役割をおっています。
不動産価格は、株式における日経平均価格のような指標になる数字がありません。そこで不動産価格が上がっているのか下がっているのかを把握するために、国土交通省と都道府県が土地の指標となる「公示価格」と「基準価格」を発表しているのです。つまり「公示価格」と「基準価格」が、一般取引価格指標とされています。

路線価(相続税評価額)

路線価とは、「公示価格」「基準価格」と同様土地の価値を表す数字ではあるのですが、相続税・贈与税を計算するときに基準となる数字です。そのため管轄は国税庁で毎年1月1日を基準日として7月初旬に公表されます。所轄の税務署・インターネットで閲覧できます。こちらも一平方メートル当たりの価格で表されます。実は路線価は不動産投資に非常に重要な数字です。と言うのは金融機関が不動産投資に融資する際、投資物件の評価を出すときにこの路線価を重視するからです。金融機関の不動産評価方法については後述させていただきます。
一般的に路線価は、公示価格の80%目安となっています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税・登録免許税・不動産取得税等の課税評価の基準となる数字です。3年ごとの1月1日を基準日として市町村が3月から4月に掛けて公表いたします。市町村に備え付けられている土地課税台帳、または家屋課税台帳に登録されており、納税義務者(もしくは納税義務者から委任を受けたもの)に限って閲覧することができます。
一般的に固定資産税評価額は、公示価格の70%目安となっています。

実勢価格

実際の取引価格、売買価格です。一般的に不動産が安定している場合には、「公示価格・基準価格」と「実勢価格」には乖離がなく同水準になっています。しかし、不動産の急激な上昇期には「実勢価格」が「公示価格・基準価格」より高くなります。逆に不動産の下落期には、「公示価格・基準価格」でも売れず、実際の取引価格は下がってしまいます。

 

不動産独特のこの一物四価をよく理解して、より安く買い、より高く売ることが成功の第一歩と言えるでしょう。

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