不動産投資で知っておくべき数字とは?

不動産投資で成功するか失敗するかの鍵は、「数字」です。数字で不動産を分析することで、80%の不動産ビジネスの将来を予測することができます。ですから、不動産購入を検討する際には、様々な数字をはじき出してその収益物件の良し悪しをあぶり出してください。では、不動産を分析する「数字」とはどういったものがあるのでしょうか?

表面利回り

物件の購入価格に対して、年間を通して満室だった場合どれだけの収益を生み出すかという数値です。表面利回りは%で表示いたします。

年間満室家賃÷購入価格×100

という計算式です。表面利回りは収益不動産の購入を検討する入口の指標です。一番最初にふるいにかける数字だとお考えください。

実質利回り

表面利回りの計算では、経費を加味していません。不動産経営には様々な経費かかかります。その経費を加味した数字が実質利回りとなります。しかし気を付けていただきたいのは、実質利回りの計算式も複数あるということです。一般には、

(年間満室家賃-運営にあたっての経費)÷(購入価格+購入時諸経費)×100

という計算式です。「運営にあたっての経費」とは、賃貸管理会社への委託手数料、固定資産税、区分マンションの場合は管理費・修繕積立金などが含まれます。「購入時諸経費」とは、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、行政書士報酬、契約書に貼る印紙代などとなります。実質利回りの正確な計算式は、これらを加味して計算するのですが、下記のように実質利回りを出す場合もあります。

(年間満室家賃-運営にあたっての経費)÷購入価格×100

つまり購入時の諸経費を鑑みないで、実質利回りを計算する方法です。こちらも間違いではありません。特に区分マンションの実質利回りを計算する場合はには、購入時諸経費を考えないで計算するパターンの方が多いようです。ですから、同じ「実質利回り」でも出し方によって変わってくることを知っておくことが大切です。不動産業者に提示された実質利回りがどうやって計算されているのか注意深く見てください。

税引き前キャシュフロー

税引き前キャッシュフローとは、所得税を支払う前に手もとに現金がいくら残るかという数字です。単位は円で表します。キャッシュフローという言葉が不動産投資ではたびたび使われますが、キャシュフローには二種類あります。税引き前キャシュフローと税引き後キャシュフローです。不動産投資本などでは、そのぞれの意味でキャシュフローということばが使われているので、初心者の方には頭が「△◆×□」になってしまうかも知れないですが、今使われている「キャシュフロー」という言葉は「税引き前」なのか「税引き後」なのかを読み取って理解を進めてください。では、税引き前キャッシュフローの計算式です。

年間満室家賃-運営にあたっての経費(年間)-ローン返済額(年間)

という計算式です。でもこれもざっくり計算の計算式です。税引き前キャシュフローで出てきた金額に対して課税されるわけではありません。「税引き前キャッシュフロー」は、「大体年間でこのぐらいお金が残る」という指標です。正確な手元に残る数字を知るには、「税引き後キャシュフロー」となります。

税引き後キャシュフロー

税引き後キャシュフローとは、所得税を支払った後に手元にいくら残るかという数字です。しかしながら確定申告をする際ほとんどの方の場合、一つの物件の収支だけで申告するのではなく、本業の収入や他の物件と合わせて申告しますから、「この物件単体で見ると、所得税を払った後でこのぐらいのキャシュが残る」という指標になります。計算式はこうなります。

年間満室家賃-運営にあたっての経費-減価償却費-ローン返済の金利分-所得税+減価償却費-ローン返済の元金分

なんだか複雑でややこしくなってきました。でもこの計算式は不動産投資で非常に重要な計算式です。意味が分からなくても必ず丸暗記してください。年間満室家賃から運営にあたっての経費を引きます。そして不動産のその年の減価償却費を引き、さらにローン返済のうちの金利分だけを引きます。その額に累進課税で所得税が掛けられます。

(注意)「年間満室家賃-運営にあたっての経費-減価償却費-ローン返済の金利分」この所得税が掛けられる数字を「税引き前キッシュフロー」と呼ぶ場合もあります。

ここからさらに所得税を引き、実際には手元から出ていってない減価償却分を足し、実際には手元から出ていっているローン返済の元金分を引くと、税引き後キャシュフローが計算されます。しかし減価償却費とローン返済の金利と元金のバランスは毎年変わります。ということで「税引き後キャシュフロー」は、当然毎年変化していきます。大抵の場合は年を重ねるたびに「税引き後キャシュフロー」は減少していきます。そしていつかマイナスになることもあります。それが不動産投資において怖い怖い「デットクロス」です。

→ デットクロスについてはこちらの記事をご覧ください

以上のように、数字の出し方はその場その場で変わってきます。指南本や不動産業者によって変わってきます。あたなの目の前に表示されている数字がどうやって計算されているのか、その中身まで検証するようにしてください。


最後までお読みいただきありがとうございます。私、不動産プロデューサー❝アユカワタカヲ❞は、無料不動産投資メルマガを配信しています。ブログでは書けない不動産投資とっておき情報もお届けしています。あなたからのご登録をお待ちしています。

→ メルマガについて詳しくはこちらの記事をご覧ください


人気ブログランキングに参加中です。お楽しみいただけましたら、応援クリックをよろしくお願いいたします。

Sponsored Link