マレーシア・ジョホールバルでの不動産投資・失敗なのか? 成功なのか?

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私不動産プロデューサー・アユカワタカヲは、自身でも不動産投資をしています。投資案件の種類も様々です。区分・一棟もの・築浅・築古・戸建て・首都圏・地方・・・・・・

そんな中の一つが、海外不動産投資。

私の場合は、マレーシア・ジョホールバルで不動産投資をしています。

マレーシア・ジョホールバルって?

ご存知の方はご存知でしょうか、知らない方は聞いたこともないでしょう。ジョホールバルってどこ?

マレーシアの都市ですが、マレーシアの首都クアラルンプールからは、距離にして320キロ離れています。

しかしシンガポールとは、1キロです。シンガポールからジョホール海峡を超えるとそこがジョホールバルです。シンガポールの中心地からでも車で40分もあれば、ジョホールバルの街に着くことができます。

大都会シンガポールから、海峡超えた田舎町、そこがジョホールバルなのです。

あのサッカー日本代表がフランスワールドカップ行きを決めた、最終予選対イラン戦が行われたのは、ジョホールバルのラルキン・スタジアム。そうです、「ジョホールバルの歓喜」ですね。

イスカンダル計画

ジョホールバルは、2006年から国をあげての大開発計画巨大プロジェクトが進行中です。それがイスカンダル計画です。

2025年までに2217平方キロメートル (東京都とほぼ同じ面積、シンガポールの約3倍) のジョホール州をおよそ10兆円かけて開発し、2005年時点で130万人だった人口を2025年には300万人にまで増やそうとする壮大な計画です。

住居・商業・教育・医療・工業・エンターテイメント、あらゆる産業を誘致し、狭いシンガポールの隣町にシンガポール3倍もの巨大シティーを作り上げるのが目標です。

かつて、香港の隣町の中国・深圳が大開発されたこととダブります。

ジョホールバルはどう変わったか?

私が、初めてジョホールバルに入ったのが、2012年。まだまだ開発は一部で、街の中心部はバラック小屋のお店や住居が立ち並んでいました。

その後、1年に一度はジョホールバルを訪れていますが、行くたびに街の風景が変わっていきます。

「バラック小屋が壊され、ビル工事が進み、そこに巨大ショッピングセンターがオープン」

「舗装されていない一車線道路だったところが、アスファルトがしっかりと敷かれた三車線道路に。そこが大渋滞!」

「汚い食堂が並んでいた路地が、おしゃれなカフェな並ぶ通りに」

「日本の車が並んでいた中古車屋には、ベンツ・BMWがずらり」

まさに、イスカンダル計画の威力を感じます。

イスカンダル計画は順調なのか?

実は、順調には進んではいません。かなり遅れていると言えるでしょう。

当初は、2018年には、シンガポールとジョホールバルを結ぶ鉄道を開通させるという計画でしたが、2017年現在まだ具体化していません。

この「遅れ」はいい意味でも、悪い意味でもマレーシア人の国民性ともいえます。

マレーシア人はあまり予定を守りません。だから時間通りにことは進みません。気候が温暖なところに住む方はそういった性格なのでしょうか? 沖縄の方も時間を守らないですよね。(笑)

なので、工事の遅れ、プロジェクトの遅れも、ある程度想定内と考えてもいいかもしれません。

新しいマンション建設は続いていますが、そのスピードは緩まってきています。

イスカンダル計画スタート時に建設がスタートした物件が、2年ほど前から完成しはじめています。素晴らしい新しいマンション・一軒家が誕生していますが、すべて満室状態というわけではありません。現に私が投資している物件も、今現在は空室です。街には、空室物件が溢れています。

では、ジョホールバルのバブルは崩壊したのか?

ターゲット選定を間違えるな?

いえいえ、ジョホールバル経済は崩壊していません。現に毎年毎年、人口が増え続けています。

注目すべき点は、どの人口が増えているかです。

ジョホールバルで増えている人口のカテゴリーは、ずばりローカルです。地元のマレー人の人口が増えています。移住目的の外国人でもなく、隣の国のシンガポール人でもありません。

マレーシア全土から新しい生活、新しい仕事を求めて来ているマレー人。そして一家に子供が3~5人というご家庭も珍しくありません。美しい人口ピラミッドが描かれています。

街が成長していく過程で、最初に密度が高くなるのが地元ローカル層ということを忘れてはいけません。

地元の賃貸業者に聞くと、ジョホールバルでは、地元の賃貸マンション・アパートが手薄になっているそうです。つまり、地元の方々の手の届く家賃の物件は需要が高く、駐在者・高所得の外国人相手の家賃の高い物件はまだまだ需要が供給に追いついていないということです。

海外不動産投資の場合でも、時代の流れとターゲット選定を間違えるな!ということです。日本の不動産投資と同じですね。

 
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