不動産投資における表面利回りの罠

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「最近、いい表面利回りの物件が少ないですね」そんな声をよく聞きます。今日は、表面利回りのお話です。

不動産投資で物件セレクトの最初の基準は、「表面利回り」となります。その対象物件がどれぐらいの収益を生むのか、収益力の最初の指針となります。表面利回りの計算式は下記の通りです。

表面利回り(%)=年間家賃÷購入価格×100

このような簡単な計算式で求められます。この計算式の中で、分子にあたる「年間家賃」はあまり景気に左右されません。アベノミクスで日経平均が倍以上上昇しても、家賃が倍になっていません。一方、分母の購入価格は時代に敏感です。景気が上向きになり不動産市況が良くなると購入価格は上がってしまいます。分母である「購入価格」が上がり分子である「年間家賃」が一定であれば、自然と表面利回りは下がってしまいます。「最近、いい表面利回りの物件が少なくなった」というのは、このような事情によるものです。

表面利回りとは、非常な単純化された数字なのですが、重要な数字でもあります。物件の売主や不動産業者サイドから考えてみますと、他の物件や他の金融商品などと比較することができる数字となるので、表面利回りを少しでも高く見せようとします。一方、買主サイドからすると、あまたある物件の中から検討に値する物件なのかを選別する指針となる数字です。少しでも表面利回りの高い物件を求めます。

この原理原則を考えると、売主、不動産業者は表面利回りを高く見せるためにいろんな方法を考えます。計算式の分母の「購入価格」は、売主の希望価格ですから変えられません。そうすると分子の「年間家賃」を少しでも高くして、表面利回りを高く見せようとするのです。

販売資料の表面利回りのところに、注意書きが書かれている場合があります。

「年間家賃は、想定の満室家賃です」

想定の満室家賃。うがった見方をすると、「今は満室ではないんですが、考えている家賃で入居者が見つかったら得られる年間家賃です」ということで、その考えている家賃は相場より高いかもしれません。何の根拠もありません。買主である投資家はその裏に隠された真実を見ぬく必要があります。

しかし買主サイドから見るとこんな考え方もできます。売主、不動産仲介業者が変えられないと考えている「販売価格」を、交渉で下げることによって、年間家賃が変わらなくても表面利回りを上げることができます。分析力と交渉力が「普通の物件」を「お宝物件」に生まれ変わらせることができるのです。

販売資料や不動産紹介サイトに出ている表面利回りとは、あくまで売主サイドの判断した数字です。その裏には様々な「事情」と「嘘」が隠されています。


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