マンション大規模修繕は何年に一度?

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ご自宅としてマンションをご購入されている方はよくご存知だと思いますが、マンションには大規模修繕がつきものです。

それはご自宅用マンションであっても投資用マンションであっても同じです。必ず大規模修繕をしなくてはなりません。大規模修繕をして不動産の価値を維持していく必要があるのです。

今日はその大規模修繕についての話です。

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共用部と専用部

マンションは、共用部分と専用部分に分けられます。専用部分とは、部屋の中ですね。内壁や床などはその持ち主(オーナー)の専用部分になります。ですから好きに使うこともできますし、好きにリフォーム、リノベーションすることができます。一方、共用部分とは、全てのオーナーが使う部分です。廊下、エレベーター、エントランス、非常階段などがそうですね。それからよく間違えられるのは、ベランダ・バルコニーです。ベランダ・バルコニーは基本共用部分とされています。ですからご自身のベランダから非常壁を壊して隣の部屋のバルコニーに入っても法律的には問題はないのです。今後のご近所づきあい上、絶対してはいけないですけどね。(笑)

大規模修繕は何年に一度?

大規模修繕とは、共用部分について何年かに一度修繕しメンテナンスすることで、マンション自体の商品価値を維持しようとする工事です。何年に一度行われるかですが、十数年前までは10年から12年周期と言われていました。それは工事の保証期間が10年ついているからです。新築後(工事後)10年間はたとえ雨漏りが発生したとしても、保証で工事施工会社にタダで直しとてもらえるからです。ですので10年から12年周期で大規模修繕が行われていました。

ところが最近では、その周期が長くなる傾向にあります。13年から15年程度です。その理由の1つは、工事技術の向上が挙げられます。つまり10年以上問題なく工事後の状況が維持されるようになりました。

もう一つの理由は、工事ラッシュで人手が足りないという点です。東日本大震災以降不動産好況ブームになり、その工事人員の手配が厳しくなくまた人件費も高騰しているということで、計画を実施しようにも早期に工事をスタートすることが厳しくなっているのが現状です。

大規模修繕はいくらかかるの?

大規模修繕は、分譲(区分)マンションの場合、そのマンションの管理組合が中心になりマンション管理会社と相談しながら大規模修繕の時期内容が決定されます。毎月毎月各オーナーから集められている修繕積立金がその工事費用にあてられます。一体、大規模修繕はいくらかかるのか?  大まかな目安があります。

  • 1部屋(100万円)×部屋数

例えば20室入っているマンションでしたら、100万円×20室=2000万円。
300室入っているマンションでしたら、100万円×300室=3億円。

という計算式です。もしあなたが投資用としてマンションを購入する場合は、そのマンションではこれまでしっかり修繕積立金が積み上がっているかを必ず調べてください。この積立金が積み上がっていない場合、数年後修各オーナーから修繕一時金を徴収される可能性があります。

積立金はいくらが妥当か?

先日あるマンション管理会社の担当者にお話を伺えましたが、現在の基本ラインとは、1㎡×200円が修繕積立金の相場となっているようです。20㎡のワンルームマンションでしたら、4000円だそうです。ちょっと高いと思われる方もいるかも知りないですが、将来の大規模修繕のことを考えるとひとつのリスクヘッジと考えてもいいでしょう。

一棟もののオーナーは全て自分ひとり

投資マンションとして区分マンションをお持ちの方やご自宅としてマンションを購入された方は、管理組合が大規模修繕の全てを進めてくれます。ですから、「ラク」です。一方、一棟もののオーナーは全てを一人でやらなくてはなりません。

  • いつ大規模修繕を行うのか?
  • どの業者に発注するのか?
  • 費用は、自分で積み立てておかなくてはならない。

ということで、一棟もの投資とは、高度な不動産スキルが必要となってきます。

ちなみに私の自宅マンションは、今年に入り大規模修繕工事が行われていました。そして今月、足場が解体されて、部屋に明るい日差しが入ってきました。

外壁、廊下も綺麗なり、気持ちいいです!!  でも、部屋の汚さが目立つようになりました! (笑)

 

 

 
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