不動産投資の大きな罠「デットクロス」

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先日登壇していましたあるセミナーで、私の意図しない方向で大盛り上がりしてしまった話題がありました。それが「デットクロス」です。今日はそのお話を。

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私は常日頃、不動産投資には知識が重要であることを説明しています。「知識こと最大のリスクヘッジ」だと。ここ数年新しく参入してきたサラリーマン大家さんの中には勉強していない方が多く、実際は失敗しているにも関わらずその事実に気づいていない投資家さんもいらっしゃいます。「収益の構造」「金融機関のスタンス」「税務の知識」「物件管理の知識」様々なノウハウが求められます。

先日のセミナーの最中に私がこんな発言をしました。

「サラリーマン大家さんの中には勉強せずに始めてしまって、本当は失敗していることに気づいていない方も多いんですよ。みなさんはそうならないように日々不動産の勉強をしてください。もし先輩投資家と出会ったらこう聞いてみてください『デットクロスは大丈夫ですか?』。その質問に対してしっかり答えられる方は、知識ある投資家さんです。今日はデットクロスの説明は割愛しますが・・・・」

すると、ひとりの方の手が挙がりました。

「先生、私既に物件を持っているんですがデットクロスって初めて聞きました」

そして別の方が、

「先生、私も同じです。デットクロスについて教えてください」

そんな流れでセミナーの内容を大きく変更し、「デットクロス」の説明となりました。

「デットクロス」。(デット Debt=負債) 日本語に訳すると、「負債の交差点」。不動産投資における「負債の交差点」。響きだけで怖そうですね。

金融機関からの融資を使って不動産投資を始めると、数年後に必ず起きる現象が「デットクロス」です。特にフルローンで投資をしている場合が危険です。簡単に説明すると「税引き後のキャシュフロー(手残り現金)」が極端に減ってしまう現象です。投資をスタートして数年間はずっと順調にプラスの収支だったのに、ある年に突然財務状態が悪化していまうのです。状況によってはマイナスになってしまう場合もあります。徐々に来るのではなく、ある年にいきなり発生してしまうので厄介です。

なぜこんなことが起きてしまうのでしょうか?

それは、税金の計算方法に隠されたあるカラクリによって発生いたします。

  1. 1年間かかって家賃収入が入りました。
  2. その収入から、収益を上げるために掛かった経費を差し引きます。
  3. 差し引いた利益に税金が掛けられ、残った現金が税引き後キャシュフローとなります。

経費の中で特殊な経費が二つあります。一つは減価償却費です。不動産の場合ですと、物件を購入した時の建物分の費用です。この建物分の費用は、購入した時に出費しているにも関わらず、減価償却費として何十年に渡って少しづつ経費計上していきます。つまりその年には、お金は出ていっていないのに経費にできるのです。

二つ目の特殊な経費は返済ローンです。毎月支払う返済ローンは全額が経費にはなりません。返済ローンのうち金利分は経費として計上できますが、元金分は経費として計上できません。

実際にお金が出ていっていないのに経費にできる「減価償却費」

実際にお金が出ていってしまうのに経費にできない「返済ローン元金分」

この特殊な二つの経費によって、「デットクロス」が引き起こされます。

投資を始めた数年は、計上できる減価償却費が多く支払う元金が少ないために掛かる税金は少ないです。しかし年を重ねるごとに減価償却費が減り支払う元金が増えるために、税金が増えていき最終的に手元に残る現金が極端に減ってしまうのです。

ちょっと怖い話ですが、勉強さえしていれば解決方法は沢山あります。

  • 購入する際の自己資金を多めに入れる
  • 繰り上げ返済をする
  • デットクロスが起きる前に新しい物件を購入してトータルの減価償却費を増やす
  • 売却する

などが挙げられますが、最大の対策は「内部留保でデットクロスに備える」です。

毎年手元に残った分をうれしくなって使ってしまうのではなく、将来のデットクロスに向けて現金を積み上げていくことです。そうすればいくらでも回避方法が見つかります。

不動産投資用の様々な計算サイト、計算ソフトがあります。是非それらを使っていつデットクロスが起きるのか、把握するようにしてください。

ちなみに私のおススメ計算サイトは、マネログです。

⇒ マネログはこちらから

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